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中原：整體指標寫字樓差餉租值連跌六年累挫34% 頂級寫字樓按年跌一成
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中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，選取37個頂級及甲級指標寫字樓的差餉租值統計，2025年整體寫字樓的租值跌勢持續，按年跌8%，且跌幅擴大，創2020年後最大跌幅；2019年高峰後連跌六年共34.2%。2025年整體指標寫字樓差餉租值跌幅主要來自頂級寫字樓。因供應增加令空置量上升，頂級寫字樓按年下跌10.1%。甲級寫字樓則因有中資用家支持，令租金下跌幅度少於頂級寫字樓，但仍連續兩年按年下跌4.6%。如較2019年高位計，則兩者租值跌幅並無大差異，頂級寫字樓累跌34.1%，甲級則累跌34.4%。隨着金融投資市場氣氛轉好，頂級寫字樓的新供應大部份被消化，空置率下降，料頂級寫字樓租值將於2026年率先見底回升。 由於有三幢頂級寫字樓於2024年落成，對現有商廈造成競爭，2025年8個頂級指標寫字樓租值全數均錄得下跌。當中有三個按年錄得超過10%跌幅，置地廣場跌幅最大，按年跌17.9%；交易廣場跌16.2%；環球貿易廣場跌12.6%。其中置地廣場及環球貿易廣場於2021至2024年間跌幅較少，但2025年卻明顯受壓。而交易廣場租值於2021至2023年間走勢亦較為平穩，2024年後則連續兩年錄得超過10%跌幅。其餘五個頂級寫字樓跌幅少於大市，按年下跌4.5%至8.8%不等。其中，樓齡最新的太古廣場3期租值連升2年後首次錄得下跌，按年跌4.8%。與2019年高位相比，租值跌幅最大的是太古廣場2期，6年累跌40.3%，自太古廣場3期啟用後租值連續三年均下跌超過8%。長江集團中心、置地廣場、交易廣場及太古廣場1期累計跌幅緊隨其後，下跌38%至39.4%不等。國際金融中心及環球貿易廣場累計跌幅最少，分別只下跌28.6%及29.8%，前者除2020年大跌，近五年每年跌幅均少於6%，可見兩者抗跌能力強。 29個甲級指標寫字樓計，港島寫字樓按年租值跌幅與九龍相近，分別下跌4.8%和4%，自2020年起，港島每年下跌幅度都比九龍多，令港島高位累計跌幅較九龍多，分別下跌36.2%及27%，相差9.2%。甲級寫字樓6個分區租值按年齊跌，中環及尖沙咀東部跌幅最顯著，分別跌7.4%及5.1%。其次為灣仔、上環及金鐘，跌幅介乎3.4%至4.2%；而租值按年跌幅最少的是尖沙咀西部，僅跌0.7%。高位累計跌幅而言，中環最為嚴重，比2019年跌40.7%，為甲級寫字樓跌幅之首。金鐘、灣仔及上環跌幅均大於三成，分別為34.3%、34.1%及33.6%；而尖沙咀西部及尖沙咀東部高位跌幅則較少，分別跌23.7%及28.2%。中環、上環租值連跌六年，灣仔更連跌七年。基於銀主積極追回債務，主要由散業主持有的甲級寫字樓租值料將繼續受壓。 在甲級指標寫字樓中，2025年的租值有23個跌3個升，3個持平。租值按年跌幅較多的包括：皇后大道中九號跌15%，新文華中心跌15%，英皇集團中心跌13%。而與2019年高位相比，中環中心及皇后大道中九號跌幅達四成以上，分別累跌44.1%和42.1%。而累跌逾三成半的甲級指標寫字樓包括4個港島區和1個九龍區，分別為鷹君中心、會議展覽中心、新文華中心、力寶中心及美國銀行中心，下跌35.1%到37.8%不等。鐵路大廈及永安廣場則累跌少於兩成，分別只跌14.4%及18.4%，兩者除2020年大跌後，其餘年份租值平穩。(da/a)AASTOCKS新聞 |
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