領展(00823.HK) -2.900 (-7.474%) 沽空 $5.06億; 比率 20.891% 昨(20日)中午公布2026財年中期(截至今年9月底止中期)每基金單位分派按年減少5.9%，昨日股價跌6.4%，今早(21日)沽壓持續，盤中低見35.9元一度下挫近7.5%，半日收報35.96元下滑7.3%，成交額13.18億元。摩根大通指，領展管理層在業績簡報會的論調比預期更為審慎，稱2026財年下半財年經營環境將略為惡化後才見底。該行原來對領展現財年續租租金調整率預測為中單位數負增長，現改為預測下半財年惡化至高單位數百分，主要因領展本港商場租戶銷售額於今年7月至9月意外轉弱，估計按年跌3%，遠遜本港必需類零售銷售按年增長3%。該行預測領展現財年每基金單位分派按年跌8%，即下半財年按年跌10%，部分因為對上財年較多稅項節省造成的高基數。由於負續租租金調整率將持續拖累下財年租金收入，該行亦下調對領展下財年(2027財年)每基金單位分派預測至按年跌3%，部分被員工成本節省抵銷。該行認為領展單位價格下行空間，或受下財年預測6.3%派息率支撐。該行對領展目標價由48元下調至38元，評級由「增持」降至「中性」。
領展(00823.HK) -2.900 (-7.474%) 沽空 $5.06億; 比率 20.891% 昨午(20日)公布中期業績後，截至9月底半年度可分派總額按年跌5.6%至32.83億元，每基金單位分派按年減少5.9%至126.88仙。截至9月底止淨負債比率22.5%，較3月底高1個百分點。期內收益按年減少1.8%至70.23億元，物業收入淨額減少3.4%至51.78億元，主要由於本港及內地續租租金調整率為負數。本港物業組合收益按年跌2.4%，物業收入淨額按年跌3.7%，主要由於續租租金調整率為負數及較高的經營成本影響。整體商戶銷售額跌幅收窄，超市及食品類別自2023年以來首次錄得正增長。本港零售物業組合期內簽訂逾345份新租約，續租率約80%。截至9月底平均每平方呎月租62.1元，較3月底下跌1.2元，續租租金調整率為負6.4%。
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【摩通；下半財年削分派幅度更大】
滙豐環球研究亦下調領展評級至「持有」，目標價由45港元下調至40港元，公司2026財年上半年業績遜於預期，每單位分派按年下跌約6%，料復甦可能需要一段時間，認為要重估需有資產循環計劃或重新點燃增長預期等催化因素。該行指每基金分派下行壓力加大，零售租金重訂率惡化至-6.4%，較2025財年下半年的-5.1%更差。展望未來，該行認為2026財年下半財年每基金分派或將進一步下跌，直到2028財年左右才逐步穩定。雖然領展6.5%的收益率具吸引力，但短期缺乏催化劑。
高盛指，雖然領展旗下組合已見租戶銷售額及人流改善跡象，但考慮到租金與銷售趨勢通常存在滯後、加上一般租約周期為三年，預計現財年下半年負續租租金調整率仍會進一步惡化。成本控制方面，該行指領展已成功推行多項壓縮經常性營運開支措施，例如合併零售及停車場設施管理合約及裁員，但效益被一次性重組及遣散費影響。管理層預計有關成本節省要到全財年才會在財務報表中反映，屆時每年可節省約2億元，相當於收入1%至2%。高盛下調領展現財年起計三個財年核心每股盈利預測0%至3%，目標價由51.1元下調至48.4元，此按現金流折現率作估值，維持「買入」評級。
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美銀證券表示，下調對領展現財年起三個財年每基金單位分派預測2%至3%，目標價由45元降至43元。該行關注到，領展於內地零售租金收入大幅下跌，為最大負面意外；本港零售租金續租租金調整率為負6%符預期，但第二財季本港租戶銷售額按年跌幅較第一財季顯著擴大，表現令人失望。該行預計2億元員工成本節省效果大部分將於下財年逐步顯現，有助穩定每基金單位分派。該行料領展下財年年中應有足夠時間調整商戶組合，以更好應對電商競爭，並消化內地平台推出免運費服務效應。該行認為目前預測派息率6.5%，且較本港政府債券收益率高3.5厘的估值已具吸引力，重申「買入」評級，但認同電商滲透帶來的影響仍需時間穩定下來。
本網最新綜合8間券商對其投資評級及目標價：
券商│投資評級│目標價
里昂│跑贏大市│50.5元->51元
高盛│買入│51.1元->48.4元
摩根士丹利│增持│48元
花旗│買入│50元->45元
美銀證券│買入│45元->43元
瑞銀│買入│44.2元->42元
滙豐環球研究│買入->持有│45元->40元
摩根大通│增持->中性│48元->38元
相關內容《大行》花旗予領展(00823.HK)新目標價45元 維持「買入」評級
券商│觀點
里昂│負面因素已反映，風險回報吸引
高盛│中期業績遜預期，受本港零售租務下滑影響及6%分派削減，下財年或扭轉局面
摩根士丹利│中期每基金分派遜預期
花旗│改善前將跌得更深，尋求非內生增長
美銀證券│仍處轉型期但估值吸引
瑞銀│中期經營數據較預期弱
滙豐環球研究│業績遜於預期
摩根大通│業績較預期疲軟，降級至「中性」
(fc/w)(港股報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2025-11-21 16:25。)
AASTOCKS新聞